17 июля 2023

https://m.business-gazeta.ru/article/600647#article600647

• #строительство
• #минниханов
• #недвижимость
• #архитектура

«Система сбоит»: «адово кольцо» Казани берет в ручное управление Минниханов

Наводить порядок в пригородах Челнов и Альметьевска тоже будет президент РТ по аналогии с «исторической комиссией»

«К сожалению, отечественная практика не придумала ничего лучше, чем комиссию во главе с руководителем региона», — сходятся во мнении эксперты «БИЗНЕС Online» о переводе застройки Казанской, Камской и Альметьевской агломераций под личный контроль президента РТ Рустама Минниханова. По этому пути уже идут мэр Москвы Сергей Собянин и губернатор Нижегородской области Глеб Никитин. О том, как власти РТ намерены обуздать градостроительный хаос и при чем здесь директор Института пространственного планирования РТ Олег Григорьев и помощник главы республики Олеся Балтусова, — в материале «БИЗНЕС Online».

За хаотичной застройкой Казанской агломерации закрепилось емкое название «адово кольцо»Фото: kzn.ru

«Адово кольцо» Казани: как появилось и к чему привело

Тема неконтролируемой застройки бывших сельхозугодий в соседних с Казанью районах республики обострилась в 2019 году, на этапе обсуждения проекта генплана Казани до 2040-го. Тогда мэр столицы республики Ильсур Метшин на примере застройки села Куюки Пестречинского района выразил опасения ввиду высоких темпов строительства жилья без социальной инфраструктуры вокруг столицы РТ и невозможности решить транспортный вопрос.

«Жилье чуть ли не вполовину дешевле, чем в Казани, но там никогда не будет решен транспортный вопрос. И об этом нужно говорить жителям, — сказал Метшин, заявив, что из-за малой ширины дорог ГИБДД не согласует автобусные маршруты. — Об этих вещах нужно заранее говорить. Данные вопросы не будут решены, и жизнь людей превратится в ад. Я обращаюсь к жителям, которые идут за якобы дешевым квадратным метром: он встанет втридорога».

Квартиры для бедных: как покупатели нашли спасение от кризиса в «адовом кольце» Казани

Так за хаотичной застройкой Казанской агломерации закрепилось емкое название «адово кольцо».

Годы шли, пригородные территории Казани застраивались, росла автомобилизация, дорожные пробки загружали автодороги в часы пик в направлении Зеленодольска, Лаишево, Высокой Горы, сел Пестречинского района. Терпение лопнуло в марте 2021 года, когда родители из четырех поселков под Казанью уложили детей в снег, чтобы достучаться до руководства республики с просьбой о школе. Нашумевшим видеороликом заинтересовались не только федеральные СМИ, но и Генпрокуратура России.

В ответ на градостроительный вызов президент РТ Рустам Минниханов поручил создать Институт пространственного планирования РТ. Государственное бюджетное учреждение заработало в ноябре 2022 года во главе с выходцем из Казани Олегом Григорьевым, который до этого работал первым заместителем директора ГАУ «Институт генплана Москвы» и руководил разработкой нового генплана Казани до 2040-го. Курируют новую структуру вице-премьер РТ Рустам Нигматуллин и министерство строительства, архитектуры и ЖКХ РТ во главе с Маратом Айзатуллиным.

Республика проспала 10 лет и теперь начинает воплощать градостроительную революцию, в авангарде которой встал Олег Григорьев

Фото: tatarstan.ru

Республика проспала 10 лет и теперь начинает воплощать градостроительную революцию, в авангарде которой встал Григорьев. В начале 2023 года глава института поставил три задачи:

1. Лишить глав районов градостроительной свободы, но обязать советоваться с руководителями и жителями территорий. Речь шла о передаче от муниципалитетов на уровень региона права разработки генпланов, правил землепользования и застройки, а также местных нормативов градостроительного проектирования.
2. Готовить мастер-планы. Для Казанской агломерации такой документ подготовят уже в 2023 году. Для Камской агломерации мастер-план начнут готовить в 2024-м, для Альметьевской — в 2025-м.
3. Создать в Татарстане государственную информационную систему обеспечения градостроительной деятельности. Это пул данных, которые по мере накопления позволят оценивать обеспеченность инфраструктурой и градостроительный потенциал территории.

«Будем делать по-другому. Особенно в пригороде, — сказал президент РТ, обращаясь к главам районов и другим чиновникам на коллегии минстроя РТ по итогам 2022 года. — Надо исправлять ошибки и не совершать новых. Территорию без планирования ждет коллапс. Застройка должна быть сбалансированной. Будет жесткий порядок. Сразу предупреждаю: если будут попытки саботировать решение, это добром не кончится. В конечном счете страдают люди».

Минниханов – главам: «Будет жесткий порядок! Сразу предупреждаю»

Спустя полгода власти РТ перешли от слов к делу и начали укреплять градостроительную вертикаль. Институт Григорьева к середине июля лишил «Татинвестгражданпроект» монополии на разработку генпланов для городов и районов РТ. Работают и над передачей градостроительных полномочий от глав районов минстрою РТ. Этот процесс пока осложнен подготовкой министерства к работе в новом формате, корректировкой законодательства РТ. Но контролировать темпы освоения агломераций надо уже сегодня, поэтому застройку пригородов переводят в ручной режим.

Регулировать застройку Казанской, Камской и Альметьевской агломераций теперь будут не местные власти, а президент РТ как глава новой межведомственной комиссии по вопросам градостроительства

Фото: rais.tatarstan.ru

Градостроительный хаос обуздают во главе с президентом РТ к осени

Регулировать застройку Казанской, Камской и Альметьевской агломераций теперь будут не местные власти, а президент РТ как глава новой межведомственной комиссии по вопросам градостроительства. Подготовить ее работу планируют к осени 2023 года, но, когда там рассмотрят первые проекты, пока неизвестно.

«Создание такой комиссии необходимо для контроля освоения новых территорий, в целях предотвращения хаотичной застройки», — сообщили «БИЗНЕС Online» в минстрое РТ.

Для работы и подготовки заседаний комиссии создадут две постоянно действующие рабочие группы по вопросам застройки:

• Три городские агломерации республики. Курировать соответствующее направление будет директор Института пространственного планирования РТ Григорьев.
• 11 исторических поселений РТ. Куратором группы станет помощник президента РТ Олеся Балтусова.

Так кабмин РТ реформирует созданную в 2016 году градостроительную комиссию по застройке исторических поселений, материалы для которой готовит Балтусова как секретарь и член консультативного органа. За 7 лет на 33 заседаниях комиссии рассмотрено 467 проектов, из которых отклонили 93, или 20%, предложений. Решение принимают не сразу. Перед тем как попасть на стол президенту РТ, каждый проект рассматривается на заседаниях градостроительного совета при главном архитекторе и рабочей группы при мэре Казани.

«Это нормальный рабочий процесс, изменения необходимы для структурной работы, — прокомментировала „БИЗНЕС Online“ реформу комиссии Балтусова и оценила результаты ручного управления застройкой центральной части Казани. — Цель изначально была конкретной — делать регламент проектирования в центре понятным для архитектора, сделать этапность логичной для девелопера и вхождения инвестора с учетом сохранения идентичности».

Под контролем Минниханова с 2011 года: как появилась ручная застройка центра Казани

Оценку градостроительных материалов для рабочей группы будет выполнять Институт пространственного планирования РТ. Работники Института станут рассматривать предложения застройщиков по освоению территорий и оценивать проекты массовой жилой застройки по следующим критериям:

• допустимая емкость территории (1 кв. м / га);
• транспортная доступность;
• инженерные сети;
• социальная инфраструктура;
• экология;

«Каждый проект пройдет тестирование, рабочая группа оценит последствия принимаемых решений и только потом выдаст рекомендации комиссии, — рассказал „БИЗНЕС Online“ директор Института пространственного планирования Григорьев. — Видим чрезмерный объем застройки? Нет возможности обеспечить взятую территорию дорогой, инженерными сетями? Значит, воплощать проект рано».

«К сожалению, отечественная практика не придумала ничего лучше, чем комиссию во главе с руководителем региона», — говорит о московском и российском опыте Михаил БлинкинФото: «БИЗНЕС Online»

Градостроительная диктатура как отклик на несовершенство институтов застройки

Концентрация градостроительных полномочий в руках главы субъекта характерна для российских регионов. Например, В Москве работает градостроительная земельная комиссия, которую возглавляет мэр города Сергей Собянин. В Нижегородской области действует градостроительный совет во главе с губернатором Глебом Никитиным, создан региональный штаб по градостроительной политике.

«К сожалению, отечественная практика не придумала ничего лучше, чем комиссию во главе с руководителем региона, — говорит о московском и российском опыте директор Института экономики транспорта и транспортной политики Высшей школы экономики Михаил Блинкин. — Это отражение несовершенства наших институтов в области застройки и планировки. Здесь нельзя говорить, что это хорошо или плохо, но, поскольку это не решается автоматически в рамках имеющейся „нормативки“, то решение абсолютно естественное».

«Переход к ручному управлению требуется, когда система сбоит или не выстроена просто для того, чтобы иметь возможность продолжить движение», — говорит директор по развитию территорий ASG invest Ринат Аисов

Фото: «БИЗНЕС Online»

Комиссия при президенте РТ — единственный вариант не встать и не заморозить стройку, говорят в группе компаний ASG, которой принадлежит крупнейший земельный банк Казанской агломерации.

«Переход к ручному управлению требуется, когда система сбоит или не выстроена просто для того, чтобы иметь возможность продолжить движение, — говорит директор по развитию территорий ASG invest Ринат Аисов. — Обратными сторонами являются сроки на дополнительное согласование, а также субъективность принятия решений в отсутствие конкретных критериев. Поэтому как этап, пока не выстроена система, создание комиссии — это очевидное решение, чтобы не допустить повторения ошибок, как, например, застройка в Куюках. Вопрос заключается в том, получится ли все-таки выстроить систему и сколько времени на это понадобится, так как главная задача, транслируемая на федеральном уровне, — сокращать цикл стройки, повышать доступность жилья для населения».

Николай Васильев: «Велика роль субъективных факторов конкретного города, взаимоотношений застройщиков и администрации и так далее. Вот эти вещи лучше рассматривать объективнее»

Фото: «БИЗНЕС Online»

Что будет со сроками?

Минстрой РТ не видит риска увеличения сроков согласования проектов. «Работа комиссии должна ускорить процесс рассмотрения проектов и сократить время принятия решений, — уверены в профильном ведомстве. — Вместе с тем республика получит качественную комплексную застройку территорий с учетом развития социальной, транспортной и инженерной инфраструктуры».

Не опасается увеличения сроков согласования и помощник президента РТ. «Думаю, ничего страшного не произойдет, наоборот, все важные инфраструктурные проекты будут готовиться и проходить комиссию более эффективно», — считает Балтусова.

«Не скажу, что сегодня быстро принимаются решения, — говорит советник министра строительства, архитектуры и жилищно-коммунального хозяйства РТ, заслуженный архитектор РТ Николай Васильев. — Другое дело, велика роль субъективных факторов конкретного города, взаимоотношений застройщиков и администрации и так далее. Вот эти вещи лучше рассматривать объективнее».

Александр Дембич: «Такой орган нужен, чтобы главы администраций не занимались самоуправством, принуждением главных архитекторов к решениям, противоречащим разработанным градостроительным документам»

Фото: «БИЗНЕС Online»

О нехватке правовой базы говорят и в группе компаний «Новастрой», которая ведет проекты в Казани и пригородных районах. «Надо сформировать понятный и единый свод правил и стандартов, которыми районы могли бы пользоваться для принятия самостоятельных решений, — считает коммерческий директор ГК Антонина Дарчинова. — Конечно, первое время участникам рынка предстоит привыкать к новым правилам игры, утверждение вызовет дебаты, как вокруг проекта генплана Казани. Возможно, девелоперским компаниям придется остановить или серьезно пересмотреть проекты, и ГК „Новастрой“ не исключение. Остается только надеяться на обсуждение проекта развития агломераций застройщиков с их опытом для совместной разработки типов и моделей застройки, которые были бы востребованы жителями, комфортны с точки зрения среды проживания без потери экономической целесообразности для бизнеса».

«Ручное управление не несет рисков, — считает завкафедрой градостроительства КГАСУ, кандидат архитектуры Александр Дембич. — Такой орган нужен, чтобы главы администраций не занимались самоуправством, принуждением главных архитекторов к решениям, противоречащим разработанным градостроительным документам».

«Сегодня Казань — динамично развивающийся город-миллионник, население которого стабильно увеличивается. Это естественный процесс, который невозможно остановить»

Фото: «БИЗНЕС Online»

Мир идет по пути децентрализации — в Казанской агломерации тоже пытались

Агломерационное взаимодействие в мире опускают вниз — на уровень муниципалитетов, а не поднимают на уровень высшего руководства. В качестве примера эксперты приводят Большой Лондон, Большой Париж, которые включают в себя столицы и пригороды на условиях отдельных территориальных единиц без жесткой централизации.

Муниципалитеты Казанской агломерации пытались выстроить горизонтальную связь — в 2016 году мэр Казани и главы пяти районов РТ объединились в совет. Но за 7 лет данный консультативный орган не стал мощным регулятором застройки пригородов Казани. Территории продолжали застраивать массовым жильем.

«Почему мир нашел точки соприкосновения в агломерациях, а Казанская агломерация не найдет? Чем больше вовлеченных лиц, тем эффективнее взаимодействие, — считает собеседник нашего издания в сфере строительства. — Зачем скатываться в градостроительную диктатуру? В законе „Об общих принципах организации местного самоуправления“ прописано межмуниципальное взаимодействие. Муниципалитетам разрешают создавать советы, союзы. В Градкодексе прописан вопрос согласования генпланов друг с другом. Кто мешает? Законодательство позволяет проявлять управленческую волю, нет препятствий».

Так в теории. По факту же разрастание пригородов крупных городов РТ и погоня за вводом жилья привели к дисбалансу экономического положения жителей, маятниковой миграции и транспортным проблемам.

«Основным способом сдерживания гипертрофированного роста крупных центров является экономическое развитие районов, — говорит коммерческий директор ГК „Новастрой“. — В Татарстане это понимают, поэтому открывают специальные экономические зоны, развивают и модернизируют производство и сельское хозяйство. Но сегодня Казань — динамично развивающийся город-миллионник, население которого стабильно увеличивается. Это естественный процесс, который невозможно остановить».

Негармоничное развитие территорий приводит к дисбалансу жилья, инфраструктуры и мест приложения труда, констатирует Васильев. «Если это не начать всерьез регулировать, то попадем в ситуации, когда переделка будет стоить дороже, — говорит советник главы минстроя РТ. — Нужно комплексное рассмотрение, а я представляю, что это должно происходить именно так. Рассматривать надо не только вид объекта и доходность, но и то, как этот объект смотрится с точки зрения развития инфраструктуры, не ухудшает ли рыночной стоимости соседних территорий».

 

Иван Скрябин, Александр Гавриленко Фото-коллаж на анонсе: «БИЗНЕС Online»
Инфографика: «БИЗНЕС Online»